Gutachter Immobilien: Die Rolle des Immobiliengutachters in der Finanzwirtschaft
Den aktuellen Marktwert einer Immobilie schnell und einfach online ermittelt: damit wird die Immobilienbewertung als Zusatzprodukt zur Objektvermittlung zunehmend digital beworben. Daher ist es nicht verwunderlich, dass das Stichwort "Gutachter Immobilien" inzwischen deutlich mehr als 1000-mal im Monat gesucht wird. Für den Endkunden und Kaufinteressenten erscheinen die digitalen Möglichkeiten, Vergleichswerte für ein Referenzobjekt online zu erhalten, attraktiv und sind auf diversen Plattformen verfügbar. Die fortschreitende Digitalisierung suggeriert hierbei, dass der Gutachter durch den Einsatz von Datenbanken und fortgeschrittener statistischer Modelle ersetzbar geworden ist. Doch dieser zu kleine Fokus auf die Internetpräsenz von indikativen Tools zur schnellen Wertindikation von Immobilien für den Endverbraucher spiegelt die vielfältige Rolle des Gutachters in der Immobilienwirtschaft nicht wider.
Gutachter Immobilien: Die Rolle des Immobiliengutachters in der Finanzwirtschaft
Die Finanzierung von Immobilien ist eine tragende Säule der Immobilien- und Finanzwirtschaft. So wurden im Geschäftsjahr 2019 in Deutschland Wohnbaudarlehen in Höhe von rund 245 Mrd. € (inkl. Finanzierungen im Ausland) ausgezahlt[b]. Zur Vermeidung von Kreditausfällen erfolgt die Besicherung regelmäßig über Grundpfandrechte. Einer unabhängigen, objektiven und aufsichtsrechtskonformen Immobilienbewertung für die Beleihung einer Immobilie kommt daher eine zentrale Bedeutung zu. Der zertifizierte Gutachter für Immobilien ermittelt jedoch nicht nur den Sicherheitenwert für das Beleihungsobjekt, sondern identifiziert und bemisst auch objektbezogene Risiken während des Geschäftsanbahnungsprozesses und über die Laufzeit des Kredits. Kreditinstitute stützen ihre Geschäftsentscheidungen auf die gutachterlich ermittelten Markt- und Beleihungswerte. Der Beleihungswert ist insbesondere für die traditionellen Pfandbriefbanken unverzichtbar, die zu den bedeutendsten Kapitalgebern für den Wohnungs- und Gewerbebau in Deutschland zählen. Eine fundierte Wertermittlung spielt ebenfalls eine wesentliche Rolle für die aufsichtsrechtlich determinierten Anerkennungserleichterungen für Realkredite. Diese beinhalten eine risikogewichtete Eigenmittelunterlegung im wahlweisen KSA- bzw. IRBA-Ansatz und haben damit wesentliche Auswirkungen auf die Liquiditätsausstattung der Institute. Das aufsichtsrechtliche Rahmenwerk wurde mit Eintritt der Finanzmarktkrise seit 2007 signifikant erweitert und geschärft, so dass der kreditwirtschaftlichen Immobilienbewertung als systemisches Risikosteuerungsinstrument ein noch höherer Stellenwert beigemessen wird. In diesem Zusammenhang wurde die Stellung des Gutachters als Angestellter innerhalb eines Kreditinstitutes durch mehrere aufsichtsrechtliche Stellungnahmen besonders hervorgehoben und in gesetzliche Anforderungen (§ 7 BelWertV – Unabhängigkeit des Gutachters; MaRisk) überführt.
Gutachter Immobilien: Unabhängigkeit beachten
Die Unabhängigkeit bankinterner Gutachter gilt demnach als gewährleistet, wenn
- die organisatorische Selbstständigkeit,
- eine einflussfreie Objektivität sowie
- eine eigene Urteilsfähigkeit
des Gutachters gegeben sind. Ein maßgeblicher Grundsatz für die Ausgestaltung der jeweiligen Institutsprozesse ist die sogenannte „Funktionstrennung“ zwischen dem Markt und der Marktfolge, die als Mindestanforderung an das Risikomanagement (MaRisk) definiert und durch die BaFin bereits im Jahr 2002 kommuniziert wurde.
Der Immobiliengutachter als Teil des Deal Teams
Wenngleich die Unabhängigkeit des Immobiliengutachters eine sehr starke aufsichtsrechtliche Betonung erfahren hat und als Prozessmaxime zwingend einzuhalten ist, ist der Sachverständige ein Teil des aktiven Risikomanagements in der Marktfolge von Finanzinstituten. Er ist ein wichtiger Partner von Deal Teams, die einen Neugeschäftsprozess durch ein zielorientiertes, interaktives Zusammenwirken von Fachexperten begleiten. Die Herausforderung des Gutachters besteht darin, nicht nur objektbezogene Einschätzungen darzulegen, sondern darüber hinaus komplexe Sachverhalte in eine Chancen-Risiko-Analyse zu überführen. Neben den Anforderungen an seine fachliche Qualifikation (§ 6 BelWertV), die er durch den hohen Qualitätsstandard einer HypZert Zertifizierung erfüllt, sollte der Immobiliengutachter über ausgeprägte Team-Player-Eigenschaften verfügen. Eine interdisziplinäre Kooperation in agilen Projektstrukturen ist dabei Teil seines neuen Arbeitsumfeldes.
Der gutachterliche Wertschöpfungsbeitrag
In seiner Kerntätigkeit steuert der Immobiliengutachter sein Knowhow durch die Zulieferung seines Gutachtenproduktes in die Wertschöpfungskette der Bank zu. Darüber hinaus bringt er seine Fachexpertise in externe und interne Audits sowie Requests ein. Der interne Austausch zu Entwicklungen und Trends ist ein wichtiger Bestandteil sowohl des Risk-Managements, als auch der Strategieentwicklung in den Instituten. Die Zusammenarbeit mit Kooperationspartnern, wie z.B. die Beauftragung externer Immobiliengutachter oder der Einbezug von externen Datendienstleistern, stellen weitere wichtige Bausteine in der Bildung eines umfangreichen Netzwerkes dar.
Gutachter Immobilien: HypZert als führende Zertifizierungsstelle
Die gestiegenen regulatorischen Anforderungen an die Kreditwirtschaft zeigen, dass für die Finanzierung von Immobilien die Rolle des Immobiliengutachters eine zunehmende, systemimmanente Bedeutung erfahren hat. Die HypZert GmbH, als führende Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter in der Finanzwirtschaft, sichert die fachliche Expertise auf höchstem Niveau und trägt somit dazu bei, dass sowohl den Kreditinstituten als auch dem Endkunden in der Frage „Wie hoch ist der (Sicherheiten-) Wert der Immobilie“ ein qualifizierter Ansprechpartner zur Verfügung steht.